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老楼重新“靓”起来了
吁青,冷瑞雪,吕慧敏
本报记者 吁青 本报通讯员 冷瑞雪 吕慧敏
十一月一日，法官张莹和工作站调解员林桐煜一同到案涉小区回访当事人，并查看楼面修复情况。杨昊 摄
10月，“中国红”挂满大街小巷，装点着刚修复如新的外墙。
“以后进出小区终于不用提心吊胆了，我们住着心情也舒畅了，很满意！”看着小区里刚修复如新的外墙，一派新气象，让人赏心悦目，广东省佛山市某小区的住户陈某嘴角不自觉地上扬。
此前，一下雨就“掉皮”、渗水的楼栋，让小区住户们时常揪心。这是怎样旧貌换新颜的呢？
老小区遇新难题
陈某所在的小区楼龄已有15年之久。2023年，部分楼栋外墙开始出现装饰条大面积脱落、渗水等情况，严重影响正常生活。
“我们多次向物业公司反映情况，要求物业公司修复楼栋外墙，但是修复工作一直没有进展。”一气之下，包括陈某在内的17名业主拒交物业费，一拒便是一年。
其间双方多次沟通均未果。“难道一定要走到起诉这一步？”物业公司陈经理想起了此前在小区张贴的“佛山市智慧物业服务平台”和市涉房地产行业纠纷和解工作站的宣传二维码。
该工作站是佛山市中级人民法院2023年联合市住建局、市房地产行业协会成立的，是一个以物业合同纠纷治理为切入点，集调解、沟通、普法、咨询于一体的多元纠纷化解平台。
抱着试一试的心态，陈经理在平台小程序上提交了调解申请，希望工作站能解决这起棘手的纠纷。
很快，工作站的特邀调解员林桐煜便接手了案件。
在与物业的前期沟通中，陈经理表示早已向业委会申请使用维修基金，但未收到回复。而业主一方则敌对情绪强烈：“别找我们谈，有问题物业就应该积极解决，否则要物业有何用？”
林桐煜还了解到，业主们还曾多次就楼栋墙面脱落、渗水等物业服务相关问题向市长热线投诉。
墙面脱落、渗水问题事关众多业主的切身利益和日常生活，亟待共同解决。但“心结”未消，面对拒绝沟通的业主，调解工作该如何开展？
有理有据巧解题
碰了壁的林桐煜带着案卷材料找到了工作站的指导法官张莹。
“根据相关法律法规，业主无正当理由不交物业费属于违法行为，可根据我们整理的类案示范判决、典型案例给业主们做好普法释理。”张莹说道，业委会不进行回应，有没有了解过这其中是否存在内情，如果是物业公司服务确实存在瑕疵，可以引导他们积极寻找解决办法。
在张莹的指导下，林桐煜逐渐明晰了解决思路。于是，长达一个月的反复协调、沟通、谈判开始了。
“你们也看了类案的判决，拒交物业费解决不了问题。”面对业主，林桐煜动之以情、晓之以理，“物业费、滞纳金、诉讼费、律师费……如果物业公司起诉，大家得不偿失。”
面对物业公司，林桐煜指出其服务存在的不足。“如果外墙脱落、渗水问题不尽快解决，会有更多业主有意见。物业行业竞争不小，突围的根本在于服务，如果跟业主彼此失去信任，今后要开展工作就更难了。”
而当谈到迟迟未能使用维修基金的原因，业委会也无奈地表示：“不是我们不作为，我们也想组织召开业主大会投票启用维修基金，只不过通知发了几次，一直凑不够人数。”
对此，林桐煜建议物业公司通过书面形式正式向业委会提交维修方案。最终，双方表露出愿意调解的意向。
临门一脚要踩实
然而，确定调解方案并没有那么顺利。
“是不是交了物业费，就能修复好外墙？”“这个我们也无法保证，仅靠我们物业难以尽快推进……”解决问题的出路在哪？如何能够尽快推进外墙修复工作？
为实质性化解双方矛盾，2023年9月，张莹和林桐煜依托佛山中院与市住建局在住建领域的诉调对接机制，邀请相关部门、行业协会等召开联席会议，合力解决难题。
张莹深入解读现行法律对维修基金使用及侵权责任的规定，并延伸讨论类案判决要旨。
“在规定情形下，物业公司可以协助业委会尽快召开业主大会，组织大家投票解决。”市房地产行业协会工作人员就推进外墙修复工作提出精准可行的建议。
市住建局工作人员则表示，紧急情况下，业委会可以向相关部门寻求开启绿色通道，尽快使用维修基金。
……
集思广益后，林桐煜趁热打铁，邀约双方当事人前往工作站开展“面对面”调解。
从法律规定、调解效力到典型案例分析，林桐煜耐心释法说理，并向众人分享联席会议讨论得出的系列建议。一条条实用建议如一针一线，把双方心里的“裂痕”慢慢修补起来……
在林桐煜的努力下，双方最终冰释前嫌，物业公司向业主代表承诺将尽快按照程序修复外墙，并主动提出免除欠费的违约金。随即，业主们也主动交纳了物业费，并申请法院对和解方案进行司法确认。
法律智慧最大化
调解协议签订当天，下着雨。走出大楼，张莹下意识往楼栋的外墙看去：“这家物业公司规模较大，还同时服务本地很多其他的小区。对于老旧小区来说，存在相同问题的肯定不止这一处，如何进一步减少这类纠纷的发生？”
“居民小区是城市治理的最小‘单元格’，如纠纷处理不当将直接影响社区稳定。”张莹指导工作站发出行业建议，指引物业公司改善与业主的沟通方式、加强物业服务，杜绝纠纷隐患。
几天后，一份行之有效的《和谐小区建设建议》应运而生。不久后，物业公司复函表示已积极采取措施协助业主修复外墙，并加强服务团队的技能培训，下一阶段将定期开展相关普法，字里行间皆是改善服务的决心。
今年3月，小区外墙维修方案经业主投票通过，年中，修复工程顺利完成，外墙又恢复如初，给了业主们期盼已久的“安心感”。
如何让“家门口”无讼？佛山法院积极延伸司法职能，将诉前和解力量融入基层社会治理，通过做实个案指导辐射社会调解能力提升，工作站成立至今共成功化解纠纷1103件，调解成功率近八成。
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