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业主购买28亩集体土地办厂，因未办理确权手续，16年后无法获得拆迁补偿，并由此引发多起官司——
两轮调解，拼就园区发展大宏图
吁青,马卓尔,廖蔚
本报记者 吁青 本报通讯员 马卓尔 廖蔚
要说这两年来，年近60岁的企业家老张最为牵肠挂肚的，一定是他在广东省东莞市洪梅镇上沙村那块28亩的土地。
随着东莞市经济转型升级，曾经低矮破旧的老旧厂房已然谢幕，一栋栋高标准的厂房在上沙村附近林立而起。按照计划，这里要建成一座占地3000亩的现代化产业园区。
上沙村大量土地被依法征收，其中就包括老张的厂房，可他却没有获得相应的征地补偿。于是他先后向市政府、省政府和法院提起了多宗行政复议和行政诉讼。
这背后有着怎样的故事？
16年前埋隐患
原来，2008年上沙村村委会将村内一块28亩的集体土地“卖”给了虹峰公司，并签订了土地使用权转让合同。虹峰公司是老张一手创办，他支付了土地使用权转让费170余万元及土地管理费等费用，做起了五金加工生意。
10多年来相安无事，直到2023年征地时，老张发现自己居然无法获得征地补偿。在几宗行政复议和诉讼官司都败诉后，老张愤怒地提起上诉。没想到，村委会于2023年9月14日向广东省东莞市第一人民法院提起民事诉讼，要求虹峰公司退还土地，方便工业园区施工能顺利推进。老张随即反诉村委会赔偿拆迁损失。
“虽然事实清楚，判决不难，但当事人矛盾尖锐，即使判了也解决不了根本问题，最好能调解，从而实现案结事了人和。”承办法官李铮铮了解了老张提起的多宗行政复议、行政诉讼案情后认为。
李铮铮向老张解释：“行政复议和行政诉讼都输了，是因为地不是你的，你没有所有权，你不是适格申请人。”
可老张还是坚称：“这块地早就卖给我了，地当然是我的，大家都是这么买的！”
“你们的转让合同是不合法的，农民集体所有的土地使用权在原则上不得出让、转让或者出租用于非农业建设，必须要先更改土地规划。”李铮铮说道。
针对老张的说法，李铮铮又向村委会求证了老张口中的“大家”都是怎么“买地”的，获得赔偿的标准又是怎样的。
村干部徐广告诉法官，早些年为了促进村集体经济的发展，也为了给村民提供更多就业机会，村里将闲置土地整合后卖给了几家企业办厂。
“大家确实都是签了一样的合同，但其他人很早就申请了土地规划更改，做了土地确权，所以按规定拿到了征地赔偿，而老张这些后续手续都没有办。”徐广说。
这颗埋了16年的“雷”，最终在此次征地中被引爆。
李铮铮为维护双方当事人合法权益，便劝说老张接受调解：“判决后如果对方不及时履行，还要等执行。一般来说，调解耗时会少很多。”
经过3个小时的耐心释法后，老张的态度明显软化了，意识到自己跟“大家”好像真的不一样，开始接受自己并不拥有那块地的现实。
在李铮铮的反复释法劝说下，老张答应可以和村委会谈谈。
3000万元与430万元
“厂房晚一天拆，新规划就晚一天落地……”徐广有些着急。
“我是当地人，建产业园区是大好事，腾地我是愿意的，但赔偿金额我还是接受不了。”老张告诉李铮铮。
李铮铮了解到双方对于腾退土地是没有争议的，矛盾的焦点在赔偿金数额上。老张主张村委会要赔偿拆迁补偿款、地上附着物补偿费、停产停业损失补偿款等3000余万元，而村委会提出的赔偿金仅430万元，价差十分巨大。
在李铮铮的建议下，2023年11月，虹峰公司提出评估申请，委托评估机构对建筑物、附着物、青苗、土地使用价值等进行评估鉴定，再根据评估价进行调解。
今年4月22日，评估价出来了：土地使用权价值742万元、平整和填土成本费用241万元、水泥硬化工程成本费用182万元、建筑物及附着物99万元、动产111万元等等。
第二轮调解，李铮铮针对赔偿数额作了分析，重点是双方分歧较大的土地使用权价值和土地平整费用。
“你不是土地所有权人，土地使用权价值这部分从法律上讲你无法得到赔偿，但土地平整费可以和村委会协商。”李铮铮明确地告诉老张。
“他做土地平整是为了自己用地，为什么要我们来付这个钱呢？”村委会对支付土地平整费意见很大。
“好比出租房子，房东也得简单装修，不通水不通电哪里租得掉呀。当初老张平整了土地是事实，本来出租前应该是你们平整的，对吧？”李铮铮用生活化的场景成功说服了村委会。
同时，李铮铮也告诉老张他提出的多项补偿款都没有法律依据，例如拆迁补偿利益差额损失1281万元、停工停产损失补偿67万元等等。双方意见差距进一步缩小。
李铮铮联合当地司法局和镇政府共同进行沟通协调，在多方推动下，村委会不再抓着一些赔偿细节不放，提出了新的赔偿方案：参考评估价，另外再退还当年的土地出让款和土地管理费，总计900余万元。
80万元成为突破口
“我感觉自己好亏啊……”老张既对自己的遭遇感到委屈，又懊悔自己没有早点把土地确权手续给办妥了，没有这块地，厂子没法开，年纪也大了，不想再重新找地折腾了，现在只想多拿点补偿款。
“赔偿金额我们不能一 退再退了，时间不等人，实在不行就判吧。”徐广表示。
李铮铮正在愁如何再做双方工作时，收地时遗留的200万元动产清单让她有了主意。
重新清点后，李铮铮发现其中80余万元的设备已由虹峰公司指定的人员取走，这意味着村委会提出的调解赔偿金额可以下降80余万元。
“现在调解拿到的赔偿金已经是最高的了，再清点下去更少了。而且你们自己处理这些遗留物，麻烦不说，还得再折价。”李铮铮劝说老张。
“合同无效，双方要按照过错责任比例分担损失，你这边也有问题，判决的话赔偿金有可能要下降。”李铮铮提醒道。
经过一天的思想斗争，老张终于接受了村委会提出的赔偿方案。7月12日，老张同意撤回剩余全部行政复议、行政诉讼案件。
“打官司的日子，真不好过，感觉心里憋着一口气喘不过来。现在好了，一切都结束了！”老张说。
28亩的土地也像一块拼图，终于拼到了产业园区成片发展的大地图中。徐广高兴地说:“太好了，产业园区的建设可以继续推进了！”
产业园区沿河而建，李铮铮漫步在滨水岸线走廊上，看着一栋栋现代化的厂房、研发中心和办公楼正在紧锣密鼓地建设中，回想起这个案件经历的艰辛历程，感慨道：“一切步入正轨，调解再难也值了！”
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