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开发商因疫情等原因逾期交房，243户业主诉讨违约金。一边是众多业主的合法权益需要维护，一边是开发商的资金紧张，可能导致房产出现“烂尾”，从而损害更多业主的利益，面对如此复杂的局面，菏泽经济开发区法院该何去何从？——
府院携手共筑安居梦
刘杰
□刘杰
初秋时节，山东菏泽热气蒸腾，万物生长。和天气一样火热的，还有人民群众向着美好生活迈进的热情。
夜幕低垂，走进碧桂园小区，灯火通明，环境整洁，孩子们的欢声笑语与鸟鸣虫唱交织，家家户户的点点灯光映照出安居乐业的和谐景象。
时间的指针拨回到一年前，这里却是另一番光景……
房产纠纷陷困局
“我购买的商品房已逾期交房两年多，我要求他们支付违约金！”“违约金没拿到手，这房子坚决不能收！”2023年以来，陆续有业主到山东省菏泽经济开发区人民法院起诉，要求房地产开发商支付逾期交房违约金。
刘前格（化名）是碧桂园小区的一名业主，他在2020年与开发商签订了商品房预售合同，交了首付款，并办理了房屋贷款和网签备案。“商品房预售合同上清清楚楚写着到2021年6月30日交房，一家子就盼着能住进新房呢，没想到交房日期一拖再拖。”说起房子的事儿，刘前格一肚子苦水。为维护权益，他将开发商诉至法院，要求开发商解除合同、返还购房款并赔偿违约金。该小区像刘前格一样受到延期交房困扰的共有243户业主。
近几年，突如其来的疫情和房地产市场低迷，导致开发商资金回笼困难、房地产建设进程缓慢，并由此引发了大量纠纷。其中，因逾期交房引发的解除购房合同、主张逾期交房违约金是最为普遍的房地产纠纷。
“这么多业主要求支付违约金，后续还有两栋楼在建，企业很难拿出这么多钱进行赔付。”房地产公司也是有苦难言。
一边是购房户希望拿到逾期交房违约金，另一边是房地产开发商资金紧张面临“烂尾”危机。这对矛盾如同“烫手山芋”被交到了开发区法院手中。
“此类纠纷涉及人民群众的切身利益，还会影响本地房地产市场的平稳健康发展，想平衡各方利益，靠法院‘单打独斗’、就案办案是行不通的，需要法院和相关行政单位形成合力。”开发区法院党组书记、院长徐青峰一语道破了解开此类案件症结的密码。
联合会诊开良方
2024年7月17日，一场由菏泽鲁西新区政法委牵头，法院、住建、规划和4家房地产开发商代表参加的座谈会正在如火如荼地召开，为促进“保交楼、护民生、促稳定”出谋划策。
座谈会上，各单位从逾期交房的原因、逾期交房带来的法律问题、楼盘开发建设现状等探讨交流，在“联合会诊”下，解决问题的答案一点点浮出水面。
“破题的关键是要找到开发商和业主之间利益的‘最大公约数’。”开发区法院法官孙振鸿表示。
如何找到这个“最大公约数”？开发区法院经研究决定，从243件案件中选取10件进行示范判决，从法律层面确定纠纷解决路径。
经审理查明，涉案房屋逾期交房长达两年，这期间的不可抗力对建设进度确有影响，但开发商并非全无过错。最终，考虑到施工内容、影响时长、复工备案等因素，法院酌定开发商免于承担一定期限的违约责任，判决开发商承担已交房款15%的违约责任，为后续案件的处理提供了参考。
除此之外，其他部门也积极配合法院工作。规划建设部门督促房地产企业积极面对问题，及时拿出调解方案，并加快工程进度，确保如期交房；司法行政部门安排专业调解员协同法院做好解纷工作……
有了示范判决“打样”，开发商和业主对于尽快解纷也表现出强烈意愿。法院联合政府有关部门一边积极做业主工作，引导业主体谅开发商的现实困难、计算维权成本；一边督促开发商拿出诚意，制定赔偿方案，弥补业主损失。
一次次调解、一次次协商，看似两难的问题拨云见日，迎来胜利的曙光，潜在的数百起类案有望得以化解，相关企业有了“喘息”的机会，业主利益也得到了最大限度的保护。
府院联动常态化
在鲁西新区，法院与行政单位同频共振，协同解纠纷、防风险已成为“常规动作”。
2023年以来，开发区法院立足审判职能，积极推进府院联动工作实质化运作，努力形成共治多赢的“叠加效应”。
府院联动机制涵盖法治政府建设、优化法治化营商环境、生态环境协同保护等社会治理的方方面面。在鲁西新区党工委的领导和推动下，成立府院联动工作领导小组，各联动单位对联动工作实行“一把手”负责制，主要领导安排部署任务，参加联动推进，沟通协调相关事宜，组织实施重点项目。
2024年以来，开发区法院同住建、规划、劳动及各镇街建立多元解纷协调对接机制，召开联席会议5次。同时，建立府院联动机制任务清单和工作台账，将府院联动工作落实情况纳入部门考核，以考核促落实。
以多元解纷领域府院联动机制建设为例，开发区法院联合鲁西新区管委会制定《菏泽鲁西新区创建“‘菏’睦‘新’安”社会治理品牌工作指引》，从制度建设、纠纷排查、预警提示三个方面加强前端预防，建立完善新区—街镇（部门）—村居—网格四级联动和司法调解、人民调解、行政调解、行业调解四元协同的解纷大格局，落实先行调解、类案示范、多元联动、力量下沉、考核激励五个方面的工作机制，努力打造“‘菏’睦‘新’安”府院联动3445社会治理样本。
“府院联动工作是社会治理体系的重要组成部分，也是法院主动融入社会治理、推动审判工作现代化的主要途径。开发区法院将继续创新举措，打造品牌，推动府院联动工作机制走深走实。”徐青峰表示。
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