阮某海、叶某玲诉叶某仙、叶某华相邻通行纠纷案
——楼梯通道所有权人在特定情况下应当给予相邻一方通行便利
入库编号 2024-07-2-053-001
关键词 民事 相邻关系 通行权 所有权 楼梯通道
基本案情
原告阮某海、叶某玲诉称：阮某海、叶某玲系湖北省咸宁市通山县某小区3幢多套室负一楼至一楼的楼梯通道的所有权人，对该楼梯间具有专属所有权，并非与叶某仙、叶某华共同使用楼梯间。根据叶某仙、叶某华所处商铺规划设计图，该商铺还有两处通道，争议楼梯通道非唯一通道。故诉至法院请求判令：1.确认阮某海、叶某玲对案涉楼梯通道具有专属所有权，叶某仙、叶某华不享有通行权；2.诉讼费由叶某仙、叶某华承担。
被告叶某仙、叶某华辩称：1.叶某仙、叶某华与某置业公司签订的《商品房屋买卖合同》明确该楼梯通道为公共通道，且叶某仙、叶某华于2014年7月购买该商用房至今，一直从该楼梯通道出入，从未出现争议。2.楼梯通道应认定为历史形成的通道，且为唯一通道，故叶某仙、叶某华享有该楼道通行权。
法院经审理查明：通山县某小区第二幢房屋与第三幢房屋紧邻。第二幢房屋的负一楼为商铺，第二幢房屋从负一楼至一楼有一楼梯间，上至一楼右边进入相邻的第三幢房屋室内，左边进入第二幢房屋。2014年7月，叶某仙购买第二幢一楼商用房101、102、103室，叶某华购买104、105、106室。购买后使用过程中，叶某仙、叶某华从上述负一楼至一楼的楼梯间出入至今，且为唯一出入通道。2020年3月22日，阮某海从案外人陈某处购得相邻的第三幢一楼101、102、103、104、105室，并办理了不动产权属登记，权利人为阮某海、叶某玲共有，房屋所有权证载明的建筑面积为308.06㎡，其中室内面积为220.24㎡（含有案涉楼梯间面积6.84㎡）、共有分摊面积87.82㎡。购买房屋前后，阮某海、叶某玲及叶某仙、叶某华均从该同一楼梯间出入，后阮某海、叶某玲以案涉楼梯间为其一方所有，叶某仙、叶某华不应占用其所有的楼梯通行为由诉至法院。
湖北省通山县人民法院于2020年12月17日作出（2020）鄂1224民初1829号民事判决：驳回阮某海、叶某玲的诉讼请求。宣判后，阮某海、叶某玲不服，提起上诉。湖北省咸宁市中级人民法院于2021年6月30日作出（2021）鄂12民终679号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案争议焦点是叶某仙、叶某华对诉争楼梯间是否享有通行权。相邻关系中的通行权是基于相邻关系而产生，双方应当相互给予通行便利，即使相邻关系一方具有所有权，也不能以此为由排除他人通行的权利。本案中，主要考量因素包括案涉通道是否属于历史通道、习惯通道、唯一通道以及通行的便利性等。叶某仙、叶某华在阮某海、叶某玲购买该商铺之前就一直利用该通道上到一楼其所在门店；从通行便利性及整幢建筑的结构来看，该通道系叶某仙、叶某华上到门店所在楼层的唯一正常通道，也是唯一便利通道；从相邻关系人对阮某海、叶某玲的影响来看，案涉楼梯原本在设计时就是一个通道，双方当事人均是通过该通道上楼，叶某仙、叶某华使用该通道并不会影响到阮某海、叶某玲对该通道的使用，这一点亦符合为相邻关系人提供便利的相邻关系处理原则。民法典第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第二百九十一条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”本案适用的是原物权法第八十四条、第八十七条，所涉条文内容相同。面对目前的现状，阮某海、叶某玲应当让渡其部分楼梯间的不动产权利，以方便相邻人的通行。这是目前最节约、最简单有效的解决方式，也符合民法典处理相邻关系的基本精神。对于阮某海、叶某玲以其对该通道享有所有权来排除叶某仙、叶某华的通行权的请求，一、二审法院依法不予支持。
裁判要旨
1.对于基于房屋设计、施工、规划或者登记等原因而引发的房屋楼梯间所有权与相邻通行权冲突，因房屋楼梯间的利用与土地利用有相似之处，可以适用民法典第二百九十一条“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”中处理相邻关系的基本原则和规则。
2.相邻关系中的通行权是基于客观现实需要在不动产权利人的权利使用上设置一定的负担，限制不动产权利人的权利行使，而给予相邻一方通行便利。当所有权与通行权发生冲突时，在特定情形下，应当依法优先保障相邻权利人的通行权。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第288条、第291条（本案适用的是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第84条、第87条）
一审：湖北省通山县人民法院（2020）鄂1224民初1829号民事判决（2020年12月17日）
二审：湖北省咸宁市中级人民法院（2021）鄂12民终679号民事判决（2021年6月30日）
